A7重劃區老屋翻新：區內沒有老屋，合宜住宅屋齡十年的中期整修

先把話說清楚：搜尋「A7重劃區老屋翻新」，在A7裡其實找不到老屋。A7這片新市鎮，是內政部為了機場捷運而以區段徵收方式開發的，2010年行政院核定開發方向、2011年區段徵收啟動、2013年合宜住宅抽籤、2016年第一批住戶交屋、2017年機捷通車；區內幾乎全是2016年之後交屋的電梯大樓，屋齡約在10年以內。這一頁不會假裝A7有老公寓或老透天，而是寫給兩種屋主：住在最早一批合宜住宅、房子即將滿十年的家庭，以及在A7買下早期交屋二手屋、想在入住前先整理的新屋主。身為中壢松平路的在地團隊，耕芯空間制作以下整理浴室廚房、防水、設備管線與台地霧氣造成的潮濕問題，也說明桃園市的修繕補助哪些用得到、哪些用不到。

A7重劃區的屋齡結構：2016年才有第一批住戶

A7的開發面積，各方數字不一：內政部營建署的規劃文件寫約226.78公頃，其中住宅區73.53公頃、產業專用區66.88公頃、商業區17.14公頃，並保留15.71公頃住宅區作為平價住宅；住展、樂居等房市媒體則寫約186公頃。不論採用哪個數字，這片土地上的住宅都是區段徵收之後才蓋起來的，時間軸大致如下：

• 2016年：合宜住宅交屋，是A7第一批住戶，屋齡到2026年約10年。
• 2019至2023年：預售推案超過1.8萬戶（住展），之後陸續完工交屋。
• 截至2024年7月：已成屋19,522戶（樂居2024）。
• 2025年：交易中約37%是屋齡5年以下的產品（自由時報2025）。

換句話說，A7最早的房子也才10年上下，區內沒有透天厝，也沒有不設電梯的老公寓；政府老屋補助常見的「屋齡30年以上」門檻，A7的房子還要再過二十年左右才會碰到。A7真正的主力需求是新成屋裝潢、預售屋客變與系統櫃，老屋翻新的需求很少，比較貼近的是早期交屋社區開始出現的中期整修。

最早的一批：合宜住宅屋齡約十年，開始出現哪些狀況

A7是政府以區段徵收撥地興建合宜住宅的代表案例，當年由4家建商分別興建皇翔歡喜城、遠雄文青、名軒與麗寶快樂家，合計約4,000多戶。這批房子住到現在約10年，當年剛成家的屋主，現在孩子多半已經上學，房子也陸續出現下面這些狀況：

• 浴室矽利康發黑、磁磚縫變色，淋浴區周邊偶爾滲水
• 熱水器、浴室排風機與冷氣效能下降，或開始故障
• 入住時做的櫃體門片下垂、鉸鍊鬆脫，靠外牆的背板受潮變形
• 當年的房間配置，跟不上孩子長大、長輩同住後的需求

這些都屬於中期整修，不需要把房子打回毛胚屋。我們會先依屋況分成「局部更新」與「浴室或廚房整間重做」兩種規模，再依預算排出先後。這類整修的做法比較接近中古屋翻新，A7的房子多半用不到老屋全面翻新的工程範圍。

浴室與廚房：屋齡十年最先要檢查的地方

浴室：先看防水，再談設備

十年左右的浴室，常見的問題是矽利康老化與磁磚縫劣化，水從縫隙滲入牆面或地坪。如果只是表面問題，重打矽利康、更換設備就能改善；若樓下天花板出現水痕，或浴室隔壁的牆面起泡，就要評估打到見底重做防水。依已上線文章整理，如果磁磚還好、不動泥作，只更換馬桶、面盆、浴櫃與龍頭，再加裝玻璃隔屏和抽風機，總價常見約3–10萬元；約1–1.5坪的浴室若要打到見底，防水、磁磚與水電全部重做，總價常見約18–35萬元，細節可參考浴室裝修費用。

廚房：排水接頭與櫃體底板

廚房流理台下方的排水管接頭、水槽周邊的矽利康，以及長期受潮的櫃體底板，是十年屋齡常見的弱點。櫃體若只是門片與五金老化，可以只換門片與鉸鍊；桶身已經膨脹變形，就要考慮整座更換，順便把檯面、水槽與電器配置一起調整。

台地霧氣住了十年的痕跡：A7社區的防潮與防霉整修

風傳媒的報導提到，林口台地冬季常因東北季風與地形起霧，A7和長庚一帶一樣偏潮濕。住了十年，潮濕的影響通常集中在幾個地方：

• 靠外牆的衣櫃與牆角：櫃體緊貼外牆、長期不通風，背板與牆面容易長霉。整修時把發霉的粉刷層清除、補上防霉塗料，新櫃體與牆面之間留出通風空隙。
• 窗框四周：霧氣與雨水沿窗框縫隙滲入，窗台下方的油漆起泡剝落。重新施打窗框矽利康，必要時更換氣密條與五金。
• 陽台：落水頭堵塞或地面洩水不良，陽台積水就會往室內滲，整修時要一併清理排水、檢查門檻的防水收邊。
• 浴室天花板：排風不足時，天花板板材與燈具周邊容易發霉。依同一篇文章整理，一般抽風機常見約2,000–5,000元加上安裝，暖風機常見約1–2.5萬元並需要專用迴路。

霧季衣服不容易乾，不少住戶會想把陽台外推或整個封起來。陽台外推多屬違建，有被查報拆除、影響日後交易的風險，也可能違反社區規約；比較穩妥的做法是在室內規劃晾衣區，或增設烘衣設備與專用迴路。

管線與結構：十年大樓要看什麼、不必過度擔心什麼

跟屋齡30年以上的老公寓相比，A7屋齡十年左右的大樓，給水管鏽蝕或電線老化到需要全面重拉的機率低很多，整修時通常不必把管線全部換掉。比較需要檢查的是：

• 電力迴路是否夠用：入住後陸續加了除濕機、烘衣機、洗碗機，原本的迴路可能不敷使用，整修時評估增設專用迴路。
• 排水是否順暢：廚房、浴室與陽台若有排水慢或異味回流，先請水電檢查存水彎與管線是否堵塞。
• 牆面裂縫的位置與方向：粉刷層的細紋多屬非結構性；若裂縫出現在樑柱、呈斜向或持續擴大，就要請專業技師評估。

想把房間數增加、或打通隔間讓公共區變大，要先確認牆體性質，柱、樑、剪力牆與承重牆都不可擅自打除。如果整修時要在集合住宅裡增設浴廁，或多隔出兩間以上的房間而更動分間牆，依規定屬於必須送審的室內裝修，要先取得桃園市政府建築管理處的審查許可才能施工，實際認定依主管機關規定為準。

A7沒有透天與老公寓：大樓整修要分清專有與共用部分

一般談老屋翻新，會把透天與公寓分開說明；在A7，這個比較幾乎用不上，因為區內幾乎都是電梯大樓社區。A7屋主真正需要分清楚的，是「專有部分」與「共用部分」：

• 室內的隔間、地板、浴室、廚房與櫃體屬於專有部分，由屋主自行整修，但施工時段、電梯保護與垃圾清運要依社區規約辦理。
• 外牆、屋頂平台、水箱、地下室外牆、電梯與排水立管都是共用部分，漏水若從這些地方來，要透過管委會處理，不能在室內包起來了事。
• 窗戶與陽台欄杆牽涉建築外觀，更換時要符合社區對外觀一致的規定。

A7的千戶級社區大多在相近的時間交屋，也會在相近的時間進入整修期；管委會若能提早排定共用部分的檢修計畫，每一戶的室內整修也比較不會被公共漏水拖累。

桃園市修繕補助：A7社區用得到與用不到的

• 目前用不到：中央的老宅延壽機能復新計畫（114至116年）與桃園市的老舊公寓大廈微型修繕補助，門檻都是屋齡30年以上，前者針對4至6樓公寓與6樓以下透天，後者針對4至6層、尚未成立管理組織的公寓；A7的電梯大樓屋齡約10年內，都不符合。
• 社區可以留意：市府另有「公寓大廈共用設施維護修繕補助」，申請者要是已成立的管委會或住戶大會；依媒體2023年的整理，補助範圍從公共通道這類一般修繕，到屋頂平台、水箱、電梯與地下室外牆漏水等重大修繕都有，8樓以上的大樓還有公安申報補助，115年度的比例與上限以執行計畫為準。
• 家中有長輩需要照顧：長照體系的「輔具購買及住宅無障礙環境改善服務」，對象是長照需要等級第2級以上的長輩或失能者，加裝扶手、斜坡或改善浴室設施可與輔具購買合併計算，每3年額度4萬元，須事前申請、核定後才施作。

以上補助的名稱、額度與受理期間每年會變，以桃園市政府最新公告為準。耕芯的老屋翻新服務，也涵蓋這類中期整修的屋況檢測與分期規劃，會先把必做與可以延後的項目分開列出。

結語

A7重劃區老屋翻新這個題目，答案要誠實：A7在2011年才啟動區段徵收、2016年才有第一批住戶，區內沒有老屋；需要整修的，是屋齡接近十年的合宜住宅與早期交屋社區，重點在浴室廚房、防水、設備迴路與台地霧氣造成的潮濕。耕芯以中壢松平路的工作室為據點，從屋況檢查到施工都由同一個窗口處理。想評估A7的房子該整修到什麼程度，歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。