中古屋翻新・裝潢：買了之後先做這些事

買中古屋後，裝潢前先做的功課

從簽約到交屋通常有一段時間，這段時間正好用來準備裝潢。先把下面幾件事做好，後面會順很多。

交屋時仔細點交屋況

交屋前再到現場走一次，確認有沒有漏水、壁癌、門窗關不緊、排水不順等問題，並和不動產說明書、屋況說明對照。天花板有水痕、牆角有白華，都可能是漏水的跡象，最好在交屋前和賣方釐清責任歸屬，而不是等裝潢開工、拆開天花板才發現。

了解社區的裝修規定

大樓或社區型的中古屋，通常要先向管委會申請裝修、繳交裝修保證金，並遵守施工時間、電梯保護與垃圾清運的規定。有些社區限制假日不能施工，或規定敲打工程只能在特定時段進行，這些都會直接影響工期，最好一開始就問清楚。

確認是否需要室內裝修許可

依照建築法規，6 層以上的集合住宅進行室內裝修，例如變更隔間、做固定天花板或牆面裝修，要先申請室內裝修審查許可；5 層以下的集合住宅如果新增浴室，或新增 2 間以上居室造成隔間變更，也需要申請。未申請就施工，可能被處新台幣 6 萬到 30 萬元罰鍰，並限期改善。

抓好時程與資金

很多人買中古屋時還在租屋，房租和房貸會有一段重疊期。從設計到完工通常要 3 到 6 個月，交屋前就先找設計師討論需求，交屋後立刻丈量，能縮短空窗期。裝潢款也要一起算進自備款規劃，避免交屋後才發現預算不夠，只能做一半。

中古屋翻新重點：壁癌、管線、格局

壁癌與漏水：處理源頭再談美觀

中古屋最常見的問題就是壁癌。牆面起泡、掉粉，代表水氣已經進到牆裡，可能來自外牆裂縫、窗框滲水、浴室防水老化或樓上漏水。翻新時要先找出源頭修好，再把牆面打底、做防水與抗鹼處理。只重新油漆，通常撐不過一兩個雨季。

管線：依屋齡決定局部或全換

屋齡 10 年以內的中古屋，管線多半還堪用，依需求局部增設插座即可；10 到 20 年的房子，建議至少更新廚房、浴室管線與配電箱；超過 20 年，給水管與電線就建議全室更新。管線藏在牆裡，裝潢完成後再修的代價很高，這一項請不要省。

格局：拆牆前先確認結構

前屋主的格局不一定適合你的家庭，例如三房改兩房加大客廳、封閉式廚房改成開放式餐廚，或增加一間更衣室。調整前要確認要拆的是一般隔間牆，而不是承重牆或剪力牆；廚房和浴室的位置移動，則要考慮排水管的坡度與管道間位置，移太遠容易排水不順，甚至需要墊高地板。

前屋主的裝潢：留還是拆？

中古屋常留有前屋主的木作櫃、系統櫃或天花板。判斷原則很簡單：結構狀況良好、尺寸剛好、風格可以透過換門片或重新塗裝調整的，可以留下來省預算；有蟲蛀、受潮發霉、五金損壞，或位置卡住新格局的，就不要勉強。天花板如果要更換管線或燈具位置，通常也需要拆除重做。

廚房與浴室：使用年限到了就一次換

廚具與衛浴設備大約使用 15 到 20 年就會明顯老化。浴室翻新會牽涉拆除、防水、泥作與設備，建議一次做到位，並把防水層重做；廚房則可以趁機檢討備料、烹調、清洗的工作動線，增加收納與電器專用插座迴路。

中古屋裝潢費用與預算分配

中古屋的裝潢費用，主要取決於屋況和翻新範圍。以目前市場常見的行情，含設計、工程與監工的費用大約是：

• 局部整修（油漆、燈具、局部木作或系統櫃）：每坪約 4–6 萬元。
• 中度翻修（廚衛更新、部分管線、局部格局調整）：每坪約 6–10 萬元。
• 全室翻修（拆除見底、管線全換、格局重整）：每坪約 12 萬元起。

以上不含家具、家電與冷氣設備。實際費用要看現場狀況，耕芯會在丈量後提出完整的工程報價，每個工項分開列出。

預算分配可以參考「先基礎、後機能、再美感」的原則：基礎工程（拆除、水電、防水、泥作）約占 40–50%，格局、收納與廚衛約 30–40%，燈光、塗料與軟裝約 10–20%，另外預留約一成當作預備金。中古屋的變數比新成屋多，拆開後發現問題的機率也高，預備金可以讓你不必在施工中途為了追加款而焦慮。

設計費方面，耕芯的設計費依設計坪數計價；現場丈量依案場距離與坪數酌收丈量提案費用，之後可以折抵設計費。

中古屋裝潢流程

中古屋翻新的流程和耕芯的 9 步驟服務流程相同，但有幾個中古屋特有的環節要提早安排：

1. 簽約後、交屋前：初步洽談，確認需求、預算與希望入住的時間。
2. 交屋後：現場丈量與屋況檢查，找出漏水、壁癌、管線等問題。
3. 平面規劃與設計委任：決定格局，完成 3D 示意圖與施工圖面。
4. 工程報價與工程合約：確認工項與建材，預排工程進度。
5. 申請文件：向社區申請裝修，需要時申請室內裝修許可。
6. 施工：保護工程 → 拆除 → 水電 → 泥作防水 → 木作 → 油漆 → 地板 → 系統櫃與設備 → 清潔。
7. 完工驗收：點交後進入保固。

整體來說，30 坪左右的中古屋，局部翻修的施工期約 1–2 個月，全室翻修約 3–4 個月，再加上前期設計與報價的時間。

看屋時就能預估的翻新成本

如果還在看屋階段，有些地方當場就能判斷未來的翻新成本，可以作為出價與預算的參考：

• 屋齡與管線：打開水龍頭看水色與水壓，看配電箱是舊式保險絲還是無熔絲開關。屋齡超過 20 年、配電箱沒更新過的，水電預算要抓高一點。
• 牆面與天花板：留意牆角、窗邊、浴室外側牆面有沒有壁癌或水痕，天花板有沒有局部補漆的痕跡，這些常常是漏水修過的位置。
• 浴室與廚房：看磁磚有沒有裂縫或空心、排水是否順暢、廚具櫃體有沒有受潮變形。廚衛全換，通常是中古屋預算中占比很高的一塊。
• 格局：如果需要拆隔間、移動廚房或增加浴室，工程範圍與費用都會明顯增加，要先確認哪些牆可以動。
• 社區條件：詢問管委會的裝修規定、保證金與施工時段，以及大樓有沒有電梯可以搬運建材。

看屋時可以把照片和格局圖留下來，買房前就先和設計師聊聊大概的翻新方向與預算區間，對總購屋成本會更有把握。

耕芯怎麼陪你做中古屋翻新

中古屋翻新最怕的是「花了錢卻沒解決問題」。耕芯的做法是先傾聽你的生活方式，再回頭看房子的條件：哪些問題一定要處理、哪些裝潢可以保留、哪些錢值得花在設計上。報價會把每個工項拆開，讓你清楚知道錢花在哪裡；施工期間由設計師監造，隱蔽工程封板前拍照留存，完工後也有保固服務。

收納是中古屋翻新最常被提出的需求。像耕芯作品「名川富御林宅」，在玄關做整面鞋櫃，客廳以收納櫃結合電視牆，讓日常雜物都有固定的位置，空間自然清爽。

耕芯作品「名川富御林宅」：收納櫃與電視牆整合，門片關上就是完整的立面。看完整作品

如果你的房子屋齡已經超過 30 年，可以一併參考老屋翻新的檢查重點與補助資訊；想先聊聊自己的房子，歡迎預約線上諮詢。