桃園老屋翻新：五年增四成的老屋，管線防水、結構與補助怎麼排

「桃園老屋翻新」的需求正在快速放大：依桃園市政府主計處資料，全市屋齡 30 年以上的住宅從 2021 年約 30.2 萬宅，增加到 2026 年第 1 季約 42.3 萬宅，5 年成長 40.3%。老屋不只變多，分布也很不平均：復興區老屋占比 69.5%、大溪區 57.5%、平鎮區 55.9%，都明顯高於全市平均的 43.8%。這頁整理各區常見的老屋型態、管線防水與結構的處理順序、透天和公寓的不同做法，以及目前可搭配的修繕補助，適合手上有 30 年左右公寓、透天或眷改國宅的屋主。

桃園老屋五年增四成：哪些房子正進入翻修期

老屋數量在 5 年內多了約 12 萬宅，代表 1990 年代前後興建的公寓、透天與第一代電梯大樓，正一批批跨過 30 年門檻。桃園地政事務所 2024 年的分析指出，桃園區站前生活圈屬較早開發、屋齡老的區域；八德都市計畫 1975 年公告實施，舊市區屋齡也較高；信義房屋社區資料（2026 年 9 月查詢）列出的熱門電梯大樓，如縣府路的大華圓中園約 36 年、大興西路二段的城市大亨約 32 年、民有東路的台北檳城約 32 年，都已進入第二輪翻修期。

這類 30 年左右的電梯大樓，室內常見的狀況是電線迴路不夠用、給水管鏽蝕出黃水、浴室地坪下的防水層老化、外牆磁磚與鋁窗周邊滲水。表面看起來只是舊，拆開才知道問題在管線與防水，所以老屋翻新的預算要先留給「看不見的地方」，再談風格與櫃體。

復興、大溪、平鎮：老屋比例最高的三區各有課題

復興區老屋占比近 7 成，市府主計處統計「住宅僅有老年人口居住」的比例 11.5% 也是全市最高。2026 年 9 月市議會質詢提到，許多族人雖然有房子，卻卡在房屋合法性與修繕限制，修繕可能被認定為違建而難以安全居住；山區颱風豪雨時北橫台 7 線常預警性封閉，材料運送與工期都要保留彈性。在復興動工前，第一步是確認房屋的合法狀態。

大溪區老屋占 57.5%，「僅有老年人口居住」比例 10.2% 為全市第二。老城區和平路、中山路、中央路一帶，是 1919 年前後市區改正後興建的紅磚街屋，牌樓立面、木構屋頂，閒置街屋也有倒塌案例（例如 1921 年建的建成商行）。這類街屋翻新要先做結構與屋頂評估，再談室內，並留意長輩居住的無障礙需求。

平鎮區老屋占 55.9%，109 年人口及住宅普查全區住宅約 79,828 宅，量體最大。南勢重劃區早期以透天為主，多為屋齡 20 年以上，近十多年才出現大樓；再加上平鎮四季多雨，老透天的屋頂、外牆與浴室防水是翻新時最常追加的項目。

眷改國宅與老電梯大樓：桃園特有的翻新對象

桃園曾是眷村密集的城市，眷村改建後留下幾個大型國宅社區，正陸續進入翻修期。內壢的自立國宅由自立新村等眷村整併改建，為 12、14 層大樓、約 2,311 戶，屋齡約 20 餘年；八德大湳的陸光四村 1965 年落成、1999 年改建為國宅社區大樓，外牆為二丁掛；龜山最大的眷村陸光二村（1,007 戶）則在 2005 年改建為陸光新城國宅。

大型國宅社區翻新有兩個重點：室內部分以浴廁防水、給排水與電線更新、老舊門窗汰換為主；排水立管、外牆與屋頂屬共用部分，要由管委會統一處理，個別住戶無法單獨更換。中壢海華 SOGO 商圈一帶 30 年以上的電梯大樓公設比低、室內坪數實在，很適合做格局重整，但動工前要先確認大樓管道間與排水立管的狀況。

管線、防水與結構：老屋翻新先處理看不見的地方

• 電線：30 年前的配電迴路少、線徑細，建議全室重新拉線、增加迴路並更換總開關，冷氣、烤箱、電熱水器等大電器設專用迴路。
• 給排水：老式鍍鋅鐵管容易鏽蝕，給水管多改為不鏽鋼管；排水管要檢查洩水坡度與存水彎，公寓要一併確認共用立管。
• 防水：浴室拆到見底重做防水層並試水，頂樓與外牆滲水要從外部找出水路，室內壁癌才不會反覆發生。
• 結構：牆面斜向裂縫、鋼筋外露、混凝土剝落要請結構技師評估，結構牆與樑柱不可擅自打除。

檢測時也要看房子的「體質」是否還值得翻修。若結構已明顯劣化、補強成本過高，就該評估重建：自由時報 2026 年 8 月報導，桃園危老重建近 5 年受理 1,044 件、核准 977 件，也是一條可以比較的路。

桃園透天與公寓：兩種老屋的翻新做法

老透天的產權單純，可以從屋頂到一樓整體規劃：屋頂防水隔熱、外牆防水、樓梯扶手與踏階、各樓層浴室上下對齊以縮短排水管，都能一次處理。要注意的是，頂樓加蓋、陽台外推與自行增設夾層多屬違建，翻新時不宜擴大，也可能影響補助資格。透天的施工重點可再參考透天裝潢這篇。

4 至 6 樓的老公寓多半沒有電梯，外牆、樓梯間、屋頂與排水立管屬共用部分，需要住戶共識才能修繕；許多老公寓連管理組織都還沒成立，這也是市府推出微型修繕補助的原因。室內部分則以重新配管、浴廚翻新與格局調整為主，搬運材料要把樓層搬運費算進去。屋齡 20 至 30 年、狀況尚可的房子，也可以用中古屋翻新的方式局部更新。

桃園老屋翻新可以搭配的補助

• 內政部老宅延壽機能復新計畫（114–116 年）：屋齡 30 年以上合法建築物，4 至 6 樓公寓及 6 樓以下透天；補助結構安全性能評估、修繕與作業費，媒體報導公寓共用部分每棟最高 960 萬元、室內專有部分每戶最高 30 萬元。桃園受理機關為建築管理處，115 年度受理期間 5 月 21 日至 8 月 20 日，已截止。
• 115 年度老舊公寓大廈微型修繕補助：屋齡 30 年以上、4 至 6 層、尚未成立管理組織的公寓；共用部分修繕補助實際支出 50%、上限 8 萬元，成立管理組織另補助行政費 1 萬至 2 萬元；受理至 115 年 10 月 31 日，預算用罄即停止。
• 公寓大廈共用設施維護修繕補助：對象為已成立的管委會或住戶大會，媒體整理的項目含屋頂平台、水箱、地下室外牆漏水等重大修繕，比例與上限以當年度執行計畫為準。
• 危老結構安全性能評估補助：初步評估未達 3,000 平方公尺補助 6 千元、3,000 平方公尺以上 8 千元；詳細評估補助 30%、上限 40 萬元。建管處公告 115 年度名額已滿。
• 中低收入老人修繕住屋補助（社會局）：年滿 65 歲並符合資格者，可補助防水、給排水、壁癌與無障礙等修繕，每住屋 3 年內最高 10 萬元，須核定後才可施工。

以上補助的名稱、額度與受理期間每年會變，以桃園市政府最新公告為準，更多整理可參考老屋翻新補助。

補助與施工時程：桃園老屋翻新怎麼排順序

補助案多為「核定後才可施工」，先動工再申請通常就不符資格；老宅延壽的透天，還必須先申請外牆公共部分修繕，才能申請室內專有部分。建議的順序是：先做現況檢測與結構評估，確認適用哪一種補助，趁受理期間送件，等核定期間同步完成設計與估價，核定後再開工。若這一梯次已截止，可以先完成評估與設計，後續梯次以主管機關公告為準。

費用方面，30 年以上老屋全面翻新含拆除、配管、防水與泥作，市場行情每坪約 15 萬元起，透天因屋頂與外牆工程通常更高，工期常需 3–4 個月以上，實際依現場條件、材料與施工範圍而定。耕芯的老屋翻新服務會先把檢測結果、補助可能性與預算分級列清楚，再決定哪些一次做完、哪些分階段處理。

結語

桃園老屋翻新的難處，在於每一區的老屋都不一樣：大溪老城區的紅磚街屋、平鎮南勢的老透天、內壢與大湳的眷改國宅、桃園站前的 30 年電梯大樓，要處理的管線、防水與結構問題各有不同，補助的申請時程也要提早排進計畫。耕芯空間制作工作室在中壢松平路，設計與工程一個窗口到底。想評估自家老屋怎麼翻、能不能搭配補助，歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。