復興區預售屋客變：沒有預售案時，自地自建與鄰近大溪購屋怎麼規劃

搜尋「復興區預售屋客變」，得先知道一個事實：591 新建案平台在 2026 年 9 月 30 日查詢時，復興區沒有列出任何新建案，目前查得的資料也沒有建商在復興推出預售住宅。沒有預售案，就沒有預售屋客變。這頁不假裝有案可以客變，而是改寫給兩種真正有需求的人：在復興區自有土地、準備新建住宅的家庭，以及考慮到北側大溪埔頂一帶購買預售屋的人。前者要掌握的是新建住宅時室內設計參與的時機，後者要掌握的是客變的時程與可改項目。

先說實話：復興區目前沒有預售屋可以客變

把尺度放在一起看會更清楚。復興區面積約占全市 28.73%，是桃園面積最大、人口最少的行政區；A7 重劃區的樂善里，一個里的人口就超過整個復興區。桃園的新建案多半出現在重劃區，而復興現有的住宅，以老舊的自建房屋占大宗，屋齡 30 年以上的比例接近 7 成，是全市最高。

這不代表復興沒有居住需求。BPM 整理的戶政司資料顯示，復興區 2018 到 2025 年人口累計成長約 10.6%，淨遷入約 1,067 人。有人要住，但新住宅的來源主要靠自建，而不是建商的預售案。

自建為主、社宅從缺：復興的新住宅從哪裡來

2026 年 9 月的市議會質詢提到，桃園 13 個行政區裡，只有復興沒有社會住宅，許多族人雖有房子，卻受房屋合法性與修繕規定所限而難以安全居住；市府表示將研議原鄉聚落型住宅。這項構想目前仍在研究階段，未來是否推出、以什麼型態、何時推出，都以市府正式公告為準，現在還不能當成購屋或規劃的依據。

因此在復興，想住進一棟新的房子，最常見的路是在自有土地上新建。這條路沒有客變單，卻有比客變更大的調整空間：從隔間、窗戶到水電位置，都能在設計階段決定，前提是每一步都走在合法的程序裡。

自地自建就是復興的「客變」：在建築圖定案前放進室內需求

預售屋客變的本質，是在房子蓋好之前調整隔間與水電；自地自建的家庭，同樣可以在建築圖定案前，把室內的使用需求放進去。依建築法，建築物的設計一般由建築師負責，建造執照也多由建築師協助申請，細節以主管機關規定為準；室內設計可以在這個階段配合，把家人的生活方式轉成具體的配置條件：

• 房間與浴室的數量與位置：復興區每戶約 3.2 人，比都會區多；家中有長輩時，一樓至少規劃一間臥室與一間可以無障礙使用的浴室。
• 廚房與用餐區：工作檯的長度、冰箱與電器的位置、餐桌需要的空間，在牆還沒砌之前就定案。
• 入口與工作區：務農的家庭，入口需要洗手槽與雨具、工作服的吊掛空間，這些都牽涉給排水與牆面位置。
• 插座與開關：依家具的擺放位置來規劃，比完工後追加省事得多。以預售屋客變的市場行情來看，客變時多加一組插座約 1,000–1,500 元（見客變費用），而完工後才要加插座，往往得打牆、重新配管再補漆。

合法性與山坡地規定：復興自地自建先確認的事

在復興蓋房子，除了一般的建築法規，還要面對原住民族土地與山坡地的規定；既有房屋的修繕與增建受限，自建新屋同樣受到規範。依建築法，建築物非經主管建築機關審查許可，不得擅自建造或使用。土地能不能蓋、可以蓋多大、要辦哪些申請，因土地類別與位置而不同，一律以主管機關的認定為準。實務上有三個原則：

• 先確認條件再談配置：先向主管機關與建築師確認土地可建的條件，再開始談室內配置，避免設計做完卻無法申請。
• 不先蓋後補：未經許可就動工，可能被認定為違建，之後的修繕、補助與交易都會受影響。
• 基地安全交給專業：復興山區遇到颱風豪雨，邊坡常有坍方與落石，基地若靠近坡地，排水與擋土的安全要由專業技師評估。

北橫山區蓋新屋：水電、衛浴與材料的預留重點

新建住宅的施工期長，材料要沿台 7 線北橫公路一路運上山，施工中的每一次改圖，都可能牽涉重新訂料與運送。所以在圖面定案前，就把下面幾件事想清楚：

• 衛浴：浴室的位置盡量上下樓層對齊，縮短排水管；長輩使用的浴室採淋浴、地面無高低差，扶手位置先在牆內補強。
• 熱水與電力：熱水器放在通風良好的位置，冷氣、烘衣機、電熱水器等大電器規劃專用迴路，總開關的容量預留日後增加的電器。
• 除濕與收納：多雨的山區，衣物間與儲藏室預留除濕機的插座，若要直接排水，也在配管時一起處理。
• 網路與工作角：移居山區、需要遠距工作的家庭，書房或工作角預留網路管線與足夠的插座。
• 材料規格化：盡量選用常規尺寸的磁磚、門窗與設備，萬一需要補料，比較容易在短時間內取得。

若未來打算把部分空間作為民宿，營業登記與建築使用的規定不同，要在設計前就向主管機關確認，不是蓋好後再改用途。

往北看大溪埔頂：預售屋客變的時程與可改項目

不打算自建、想買新房子的復興家庭，鄰近的選擇之一是北側的大溪。大溪南接復興區，台 7 線北橫公路就是由大溪通往復興。大溪的新住宅以西側的埔頂重劃區為主，夾在介壽路、員林路與埔頂路之間，約在 2002 年規劃，2003 年起陸續推案，距國道 3 號大溪交流道約 2 公里；已知的例子如 2021 年預售的宜沅仁仁和，是純雙併的公園宅，推出至今已有幾年，還能不能客變要看工程進度。旁邊的埔頂營區以區段徵收開發，營區內的住宅用地約 5.72 公頃、分 10 筆標售，容積率為 240%；埔頂轉運站（位於仁和路與員林路口）已在 2024 年 10 月開工，依報導預計 2027 年 1 月完工。

從復興搬到大溪的家庭，看預售屋時可以這樣準備客變：

1. 簽約時問清楚客變規則：可以送幾次、何時截止、如何收費，工程進度過了某個階段就不能再改。
2. 把山上的生活習慣帶進來：習慣戶外活動或務農的家庭，玄關的雨具與工作鞋收納、一樓的長輩房，都可以在客變時提出。
3. 水電優先定案：插座、開關、冷氣管線與浴室設備位置，交屋後再改就得打牆，客變階段先確定。
4. 分清楚不能改的部分：結構、外觀立面、共用管道與門窗開口，通常不在客變範圍，實際以建商的客變須知為準。
5. 交通建設不當唯一理由：捷運綠線延伸到大溪的路線目前還在規劃，外界評估要到 2030 年代後段才可能完工，買房時以現有的交通條件來評估。

費用與銜接：客變、新建住宅的室內設計與交屋後裝潢

兩種情況的費用可以分開來看：

• 大溪預售屋客變：依前面提到的客變費用整理，委託畫客變圖的設計費每坪約 1,500–6,000 元，隔間若用輕隔間新做，每坪行情約 4,800–6,500 元；交屋後若要再裝修，輕裝修每坪約 5–8 萬元，全室設計裝修則每坪約 8–15 萬元。
• 復興自地自建的室內設計：室內設計的設計費，市場上大約落在每坪 4,500–8,000 元，丈量費約 1–5 萬元並依坪數而定，日後可折抵設計費；距離較遠的地點依距離酌收。

上述都是市場行情區間，實際依現場條件、材料與施工範圍而定。交屋或完工時，依客變確認單或施工圖逐項驗收，驗收重點可參考驗屋的整理。耕芯的預售屋客變服務可以從客變圖一路接到交屋後的裝潢；新房子完工後的整體規劃，則可參考新成屋裝潢。

結語

復興區沒有預售屋，也就沒有預售屋客變；真正的需求，是在自有土地上合法新建時提早放進室內規劃，或到大溪埔頂一帶購屋時做好客變。前者先確認土地與建築許可、在建築圖定案前決定房間、衛浴與水電；後者問清楚客變規則，優先處理水電與長輩空間。耕芯空間制作工作室在中壢松平路，設計與工程一個窗口到底，歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。