預售屋客變：交屋前就把格局做對

什麼是預售屋客變？

「客變」是「客戶變更」的簡稱，指預售屋買方在建商施工期間，依照自己的需求，向建商申請變更室內的隔間、水電配置或建材設備。因為工程還沒做到你家的樓層，這時候改動只需要調整圖面與施工內容，不必拆除已經完成的東西。

如果不做客變，交屋後才依照新格局裝潢，建商砌好的隔間牆、鋪好的地磚、裝好的廚具，可能都要拆掉重來。這些拆除不只浪費錢，也會拉長裝潢工期，還要負擔廢棄物清運。對預計交屋後要做室內設計的屋主來說，客變是最划算的一個階段。

客變可以改什麼、不能改什麼

每個建商開放的客變範圍不一樣，一定要以建商的客變須知為準。一般來說：

通常可以改的項目

• 隔間：取消或移動非結構的隔間牆，例如三房改兩房，或打開廚房做開放式餐廚。
• 門的位置與開向：配合新格局調整房門位置。
• 水電配置：增減插座、開關、網路與電視出線口，調整燈具迴路，預留冷氣、電熱水器等專用電源。
• 給排水：在不動到管道間的前提下，微調廚房、浴室的給水出水位置。
• 建材與設備：地板、壁面磁磚、廚具、衛浴設備的退選或升級。

通常不能改的項目

• 結構樑柱、承重牆與剪力牆。
• 建築外觀，包括外牆、窗戶位置、大門與陽台。
• 管道間、共用排水管與瓦斯管線，所以浴室和廚房的大位置通常不能移動。
• 公共設施與消防設備。

另外，客變後的格局仍要符合建築法規，例如每個居室要有足夠的採光與通風。設計師在規劃時，會把這些條件一起考慮進去。

客變流程與建商時程

客變最重要的就是「時間」。建商通常會在工程施作到你家樓層之前發出客變通知，給你大約 1 到 2 個月的時間回覆，而且多半只接受一次客變。錯過截止日，就只能照原設計施工。建議的流程是：

1. 索取圖面：向建商拿平面圖、水電圖、建材設備表與客變須知，確認可變更的範圍與截止時間。
2. 找設計師討論：把家庭成員、生活習慣、未來 5 到 10 年的變化講清楚，先定下格局。最好在收到客變通知前就開始，避免時間倉促。
3. 繪製客變圖：設計師依照建商的格式，繪製隔間、水電與建材的變更圖面。
4. 確認加減帳：建商依變更內容列出加帳（加做）與減帳（退選）的明細。
5. 簽認送出：確認無誤後簽認，建商依客變圖施工。
6. 交屋驗收：驗屋時帶著客變圖，逐項核對是否照圖施作。

客變完成後，建議直接接續室內設計，把交屋後的木作、系統櫃、燈光與軟裝一起規劃。這樣客變時預留的插座、燈具迴路和冷氣管線，才會和最終的家具配置完全對上。這也是耕芯建議「客變和室內設計交給同一個設計團隊」的原因。

客變費用與退款怎麼算

客變的費用可以分成兩個部分。

建商的加減帳

加做的項目，例如多一組插座、升級建材，依建商的單價計算；退選的項目，例如不要建商的地磚或廚具，會退還部分費用，但退款通常是建商的成本價或退料價，會比市價低。建商的單價一般無法議價，但可以核對數量和項目是否正確。部分建商另收客變手續費或圖面審查費，簽約時就要問清楚。

設計師的客變規劃費

請設計師協助客變，市場上常見的計價方式有按坪數（每坪約 1,500–6,000 元）、按戶（每戶約 3–10 萬元）等，依服務內容而定。耕芯的設計費依設計坪數計價，客變規劃會和後續的室內設計一起整合考量，詳細費用在初步洽談時說明。

要不要退選建商建材，是客變時常見的問題。建商大量採購，單品價格通常比較低，也有保固；如果建材風格和你想要的差不多，保留下來反而划算。真正需要客變的，是之後一定會被拆掉重做的項目，例如隔間位置、廚具配置與浴室設備。

桃園中壢新建案的客變規劃重點

耕芯空間制作的工作室在中壢，作品多數位於桃園中壢一帶的新建案，例如宜雄絢耀、遠雄夏沐、名川富御、傳佳緻與宜誠日日和。從這些住宅規劃的經驗，整理出新建案最常討論的幾個重點：

耕芯作品「宜雄絢耀」平面配置圖：28 坪、4 房 2 廳 3 衛，住著一家三口和一隻狗，還規劃了一間琴房。看完整作品

• 房間數量要想到未來：小孩出生、長輩同住、在家工作，都會改變房間的需求。像宜雄絢耀在 28 坪裡規劃了琴房，就是從家人的興趣出發。
• 插座與網路一次預留：書桌、床頭、電視牆、廚房電器櫃的位置先定下來，插座跟著家具走，交屋後就不用再拉明管。
• 冷氣管線提早規劃：室內機位置、冷媒管與排水管的走向會影響天花板高度，客變時先預留，之後的木作天花才能做得乾淨俐落。
• 廚房電器專用迴路：烤箱、電鍋、洗碗機、烘碗機同時使用很容易跳電，建議預留專用迴路。
• 玄關與收納：新建案的玄關常常偏小，可以在客變階段調整門的位置或隔間，爭取鞋櫃與儲藏空間。

客變時的水電規劃清單

水電是客變最值得花心思的部分，因為交屋後再改，就要打牆、拉管、補土油漆。以下是規劃時可以逐項確認的清單：

• 客廳：電視牆的電源、網路與影音線槽；沙發旁的閱讀燈與手機充電插座；是否需要吊燈或軌道燈的出線位置。
• 餐廳與廚房：餐桌上方的燈具位置、電器櫃的專用插座、中島或吧檯的電源；抽油煙機、淨水器、廚下型熱水器的電源與給水。
• 臥室：床頭兩側的插座與開關（進門能開、床頭也能關的雙切開關很實用）、書桌的電源與網路、衣櫃內的感應燈。
• 浴室：暖風乾燥機的專用電源、免治馬桶的插座、鏡櫃燈與吹風機插座的位置。
• 陽台與玄關：洗衣機、烘衣機的插座與排水；玄關的感應燈，以及穿鞋椅旁的插座。
• 弱電與網路：把網路、電話、監視器線路集中到弱電箱，並在需要的房間預留網路孔，減少對 Wi-Fi 的依賴。

每個家庭的需求不同，最好的方法是把一天的生活走一遍：早上在哪裡梳妝、晚上在哪裡充電、假日在哪裡用電腦，插座和開關就跟著這些習慣走。

客變常見的錯誤與注意事項

• 等收到通知才開始想：1 到 2 個月要完成討論、畫圖、確認加減帳，其實很趕。建議買房後就開始規劃。
• 只改格局，沒想好家具：插座、開關與燈具位置要跟著家具配置走，家具還沒想好就定水電，交屋後常常要重拉。
• 退選太多建材：退款通常比市價低，退選後自己重新購買，不一定比較省。
• 沒有保留客變圖：交屋驗屋時要拿客變圖逐項核對，發現沒照圖施工，要請建商修正。
• 忽略保固：客變的部分由建商施工，一般仍在建商保固範圍內；交屋後自行改動的部分，則可能影響保固，改之前要先確認。

交屋之後的裝潢規劃，可以接著看新成屋裝潢的整理；想了解耕芯從洽談到交屋的完整步驟，請參考室內設計服務流程。