桃園統包：重劃區新屋、老公寓到老透天的發包模式與合約重點

「桃園統包」要先看房子屬於哪一種屋況。依桃園市政府主計處統計（2026 年第 1 季），全市屋齡 30 年以上的住宅約 42.3 萬宅，比 2021 年的 30.2 萬宅增加 40.3%；同時，龜山 A7、八德擴大重劃區等地的新大樓仍一批批交屋。新成屋多半只做木作、系統櫃與燈具，老公寓要拆到見底重新配管，老透天與別墅還多了屋頂、外牆與樓梯。這頁整理三種發包模式在桃園各類屋況的適用情境，以及統包合約、報價單、工程管理與保固重點。

設計師、統包、自行發包：差別在誰對結果負責

三種模式的差別，在於責任怎麼分：

• 設計師模式：設計公司負責設計與圖面，工程由設計公司監工或協助發包，設計費、監工費與工程款分開計算。市場上設計費每坪約 4,500–8,000 元，監工費約為總工程款的 5–10%，實際依現場條件、材料與施工範圍而定。
• 統包模式：設計、施工與監工由同一個窗口負責，一份合約涵蓋圖面與各工種，出狀況時不必在設計師與工班之間釐清責任。
• 自行發包：屋主自己找各工種廠商、逐項議價與驗收，可以省下管理成本，但工序銜接、缺失認定與保固都落在屋主身上。

在桃園選擇模式，可以先問三個問題：這次工程要不要動管線、防水或樓梯？屋主能不能每週到現場？同一時期當地的工班檔期緊不緊？第二個問題在桃園很實際：自由時報 2023 年報導，中路重劃區每 5 組看屋客約 1 組來自北部，屋主人在台北、只能週末到現場時，由單一窗口定期回報進度，會比自己盯工班可靠。以下依四種屋況分開說明，耕芯的裝潢統包服務也是依這幾個條件建議做法。

重劃區新成屋：A7、八擴同期交屋，卡的是工班檔期

新成屋拆除量少、工項單純，理論上最適合自行發包。但桃園重劃區的特色是整批交屋：龜山 A7 重劃區的合宜住宅由 4 家建商興建，約 4,000 多戶在 2016 年交屋；據樂居 2024 年報導，A7 人口由 2017 年 12 月約 1.6 萬人增加到 2024 年 5 月約 3.5 萬人，提早約 7 年達到政府規劃的容納量。八德擴大重劃區 2013 到 2020 年是推案高峰，至今仍有預售案陸續完工交屋。

大批社區同時裝潢時，水電、木工與系統櫃的檔期都會被搶，自行發包常遇到「木工排得到、油漆排不到」，空屋期被迫拉長。只做系統櫃、燈具與窗簾，屋主自己找廠商並不難；若要一併調整天花板、冷氣管線與插座迴路，交給統包一次排好工序並代辦社區裝修申請，會省下大量協調時間。

老公寓與國宅：大湳舊公寓、陸光國宅與自立國宅

桃園的中古集合住宅大致有兩種：一是 4 至 6 樓、沒有電梯的老公寓，八德大湳一帶的舊公寓就還很多；二是眷村改建的國宅社區，例如大湳的陸光國宅約 1,900 戶、1999 年完工，屋齡已近 30 年（房市平台資料），內壢的自立國宅由自立新村與另外 22 個眷村整併改建，約 2,311 戶、屋齡約 20 餘年。這個屋齡的房子，翻修多半要處理給排水與電線管路更新、浴廁防水與老舊鋁窗，各工種環環相扣，一段延誤就會卡住後面的工班。

這類屋況不建議完全自行發包。拆開後才看到的水管鏽蝕或樓板滲水，要當場決定改管路徑與追加範圍，水電與泥作若各自報價，追加與責任很容易互推。統包或設計師監工，至少有一個人對「拆開後怎麼處理」負責。老公寓沒有電梯，廢料與材料都要走樓梯搬運；千戶級國宅則有管委會的裝修申請、施工時段與電梯保護規定，這些協調由同一個窗口處理比較順。

老透天：平鎮、大溪的整棟翻修最需要單一窗口

依桃園市政府主計處統計（2026 年第 1 季），30 年以上老屋占比最高的三區是復興區 69.5%、大溪區 57.5%、平鎮區 55.9%。平鎮南勢重劃區早期多為屋齡 20 年以上的透天，大溪的推案數仍以透天為主（住展分析，2023 年）。老透天整棟翻修比公寓多了一整輪工項：屋頂防水隔熱、外牆滲水、樓梯安全，每一層各自的給排水與電路，很多家庭還要把一樓改成孝親房。

同一份市府統計也顯示，大溪「住宅僅有老年人口居住」的比例為 10.2%，全市第二高。屋主年長時很難同時盯四、五個工班，統包模式可以把屋頂、外牆、室內與無障礙改善放進同一份合約，統一排定工序。若屋主有熟識的在地師傅，也可以採「設計師出圖加監工」，驗收標準事先寫進合約。整棟屋況較差的老透天，可以先參考老屋翻新的評估方式。

別墅與自建透天：龍潭渴望園區、大園航空城安置街廓

龍潭渴望園區約 172 公頃，約 30 年前由宏碁集團開發，以低密度透天與別墅為主（好房網 2024 年報導）。園區別墅屋齡多已約 30 年、四周被林地環繞，翻修常同時牽涉防潮、木作與庭院景觀，最需要一套完整的設計圖把室內與戶外串起來。這類案子適合設計師模式或統包，先把範圍與規格定清楚再依圖施工，避免邊做邊改。

另一種特殊情況在大園。航空城安置街廓的中籤戶可以在基地上自建透天，基地平均約 24～39 坪；公視 2026 年 6 月報導，約 2,400 名安置街廓中籤戶至 2026 年 5 月僅 1,500 餘戶開工，大量住宅同時興建，建材與人力都吃緊。房子蓋好後若再自行找裝修工班，很容易排不到人；統包可以把工期彈性寫進合約，並把小基地透天的樓梯動線與垂直收納一次規劃。

桃園統包合約與報價單：七個一定要寫清楚的地方

統包合約建議至少寫明：

1. 工程範圍與圖面版本：以哪一版平面圖、水電圖、天花板圖為準，圖面變更如何簽認。
2. 工項明細：各工種逐項列出，材料寫品牌、型號與規格，少用「一式」。
3. 追加減機制：拆開後發現的管線或防水問題，先報價、屋主簽認後才施作。
4. 付款節點：依進度分期，尾款在完工驗收、缺失改善後支付。
5. 工期與延誤：各階段完成日，以及梅雨、颱風的延誤處理；桃園年雨量約 1,500–2,000 公釐（維基百科），外牆、屋頂防水與泥作最容易受天候影響。
6. 社區與法規：管委會申請、裝修保證金與室內裝修審查許可的送審由誰負責、費用是否包含。
7. 保固：保固範圍、期間與報修方式。

第三點在桃園特別重要。全市 43.8% 的住宅屋齡已超過 30 年，老屋拆開後發現問題是常態，沒有追加機制的「總價包到好」，反而容易在看不見的地方縮減用料。簽約前也可以做一次室內裝修業登記查詢，確認施工方是否具備承攬資格。

工程管理與保固：桃園補助核定、分段驗收與報修

桃園的老屋翻新常搭配補助，而補助多為「核定後才可施工」：內政部老宅延壽機能復新計畫的對象是屋齡 30 年以上的 4 至 6 樓公寓與 6 樓以下透天，透天須先申請外牆公共部分修繕，才能申請室內專有部分，115 年度梯次已於 2026 年 8 月截止；桃園市舊公寓微型修繕補助則以屋齡 30 年以上、尚未成立管理組織的 4 至 6 層公寓為對象，115 年度受理至 2026 年 10 月、預算用罄即停止。補助名稱、額度與受理期間每年會變，以桃園市政府最新公告為準；有意申請時，開工日要排在核定之後，統包方應把申請與審查時間算進總工期。

施工期間要分段驗收，不是完工才看：水電配管完成時拍照留存管線走向，防水層施作後試水，木作封板前確認內部角料與線路。像陸光國宅這類外牆為二丁掛的國宅，窗框周邊的滲水要在泥作階段就確認；老透天的頂樓防水，則要試水通過後才進行室內木作。保固常見依工程類別分項約定範圍與期間，以雙方合約為準，報修窗口與處理時限也要寫清楚。細節可以參考室內裝修工程管理。

結語

桃園統包沒有一種模式適合所有房子：A7、八擴的新成屋可以視工班檔期與屋主時間決定要不要自行發包；陸光國宅、自立國宅這類中古大社區，以及平鎮、大溪的老透天，拆開後變數多，適合交給單一窗口；渴望園區的別墅與航空城的自建透天，則要先把設計範圍定清楚再施工。耕芯空間制作工作室在中壢松平路，設計與工程一個窗口到底，會先到現場丈量與檢測，再建議合適的發包方式；丈量依距離與坪數酌收費用，可折抵設計費。歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。