桃園住宅設計：老公寓、眷改國宅、合宜宅到重劃區大樓的設計思路

桃園住宅設計，第一步要先問的是「這是哪一種房子」。桃園市政府主計處 2026 年第 1 季的統計顯示，全市 30 年以上的老屋約 42.3 萬宅、占住宅 43.8%；但同一座城市裡，還有內壢自立國宅、大湳陸光國宅這類眷村改建的千戶國宅，龜山 A7 重劃區 2016 年交屋的合宜住宅，青埔、中路、小檜溪的新電梯大樓，以及蘆竹大竹重劃區、龍潭渴望園區的透天與別墅。房型不同，能動的範圍、住在裡面的人與設計的切入點都不同。這頁不寫單一行政區，而是依桃園常見的住宅類型，整理各自的設計思路、流程與設計費行情。

平均 37.5 歲的桃園：移入家庭與在地長輩住進不同房型

桃園是六都裡最年輕的城市，維基百科記載平均年齡 37.5 歲；公視報導 2025 年桃園淨遷入 19,394 人、全台第一。依自由時報 2026 年 1 月報導，全市人口約 235.5 萬人，人口成長也讓桃園、中壢、八德、龜山、大園 5 區自 2026 年 3 月 1 日起新增十餘里。這些新移入的家庭，不少落腳在重劃區的電梯大樓與合宜住宅。

另一端則是住了幾十年的在地家庭。以人口統計平台彙整內政部戶政司的資料來看，中壢過嶺里 0–14 歲占 18.5%、65 歲以上只有 8.9%；新屋區 65 歲以上卻占 21.5%、老化指數 199.0。前者需要能隨孩子長大調整的兒童房，後者需要止滑、長輩不必爬樓梯的格局。所以在桃園談住宅室內設計，要先把房型和家庭階段對在一起，再談風格。

站前與下龜山的老公寓、老電梯大樓：先看格局能動多少

桃園區站前一帶開發最早，信義房屋社區資料（2026 年 9 月查詢）顯示區內熱門電梯大樓多為屋齡約 20–36 年，例如縣府路的大華圓中園約 36 年、大興西路二段的城市大亨約 32 年；龜山區南側的下龜山，則是 10–20 年大樓、30–40 年老公寓與 40 年以上透天並存（ETtoday 報導）。這類房子的設計，重點不是加東西，而是先弄清楚哪些東西不能動。

第一步是找出結構牆與剪力牆，結構牆不可擅自打除或開孔；第二步是確認浴室、廚房的排水立管與管道間位置，決定衛浴能不能移位；第三步才是重排格局，常見做法是把長走道併入公共空間、把封閉廚房改成半開放，讓前後兩面的採光走進室內。屋齡 30 年以上的 4 至 6 樓公寓，設計階段就要把管線更新一併排入，也可以留意老宅延壽、舊公寓微型修繕等補助，名稱、額度與受理期間每年會變，以桃園市政府最新公告為準。

藝文外圍、楊梅與富岡的華廈：中型社區的採光與收納

華廈介於老公寓與高樓大樓之間，在桃園分布在兩種地方。一種是發展較早的市區外圍，例如藝文特區外圍的同德、中埔、莊敬一帶，多是 1990 年代至 2000 年代的大樓華廈，信義房屋社區資料列出豪情世家約 32 年、福利國約 30 年、竹城箱根約 25 年；另一種是近年的新推案，住展 2024 年報導楊梅推案以華廈、大樓 2～3 房與透天為主，例如福人登山步道旁的森之昕（華廈 156 戶）、近瑞原國中的宥騰青水漾（華廈 81 戶），富岡重劃區也有富堯知青（華廈 40 戶）。

老華廈的設計重點在採光與老舊鋁窗，面寬有限的戶別客廳常只有一面窗，隔間最好退讓給光線；新華廈多鎖定首購首換，2～3 房的坪數要靠收納效率取勝，玄關、電器櫃與衣櫃的容量要在平面圖階段就算清楚。

內壢自立國宅、大湳陸光國宅：千戶眷改社區的設計重點

眷村改建國宅是桃園很有代表性的住宅類型。內壢的自立國宅由自立新村（1964 年婦聯會籌建、約 675 戶）與另外 22 個眷村整併改建，2 棟 12、14 層、約 2,311 戶，屋齡約 20 餘年；八德大湳的陸光國宅在 1990 年代後期建成，RC 造、12–13 層、約 1,900 戶，公設比約 31–38%；龜山的陸光新城則是原本 1,007 戶的陸光二村，2005 年改建完成。

這類社區有三個共同點。第一，戶數龐大、格局重複，同一種平面可能有上百戶，管委會的施工時段、電梯保護與材料進出規定一定要先問清楚。第二，公設比偏高，權狀坪數和室內實際可用面積有落差，收納要往高處與畸零角落找空間，不能照權狀坪數配家具。第三，住戶世代交替中：大湳里 65 歲以上占 17.6%、老化指數 147.7，同一棟裡可能同時住著長輩與新入住的小家庭，前者要浴室止滑與扶手，後者要兒童房與工作角落，設計訪談時要把住的人問清楚。

A7 合宜住宅與八德、龍岡社宅：首購與租住的空間策略

龜山 A7 重劃區是政府撥地興建合宜住宅的代表案例，住展報導遠雄文青、皇翔歡喜城、麗寶快樂家、名軒 4 家建商共約 4,000 多戶，2013 年抽籤、2016 年交屋；自由時報報導購屋族過半來自雙北，樂善里 2024 年 7 月已有 8,674 戶、16,842 人。這批房子屋齡快滿 10 年，當初交屋時的小家庭，現在多了上小學的孩子，常見的設計題目是把書房改回兒童房、把開放書櫃改成有門片的收納。A7 位於林口台地，濕氣重、冬季易起霧，衣櫃背板與除濕機的位置也要一起重新檢討。

社會住宅則是另一種思路。八德擴大重劃區南側規劃八德一、二、三號社宅共 1,296 戶；中壢龍岡路三段的振興安居社會住宅暨國軍職務宿舍為 14 層、545 戶，報導預計 2028 年完工。社宅屬出租住宅，能改動的範圍依管理單位規定為準，設計重點會放在活動家具、窗簾與可帶走的收納。

青埔 24–28 坪到藝文特區近百坪：重劃區電梯大樓依坪數規劃

重劃區新大樓的格局由建商先定，設計要做的是依坪數調整策略。青埔產品多為 18–51 坪、主流是 2 房 24–28 坪；小檜溪首波產品以 25–50 坪鎖定首購與首換客（工商時報 2020 年）；中路媒體指買方 4 房需求大、含三代同堂；藝文特區核心則以近百坪的大坪數豪宅為主，中悅一品苑高達 38 層。

24–28 坪的兩房，重點是一房兩用與集中收納，第二房同時當書房與客房；30–50 坪的三房，要替孩子成長與長輩短住預留彈性；4 房以上的三代同堂，長輩房要靠近浴室、與孩子的房間隔開作息；近百坪的大宅，則要先劃分公私領域與動線，避免客人穿越臥室區。耕芯在小檜溪的遠雄夏沐鄭宅、青埔的宜誠日日和都屬這類重劃區大樓；過嶺的宜雄絢耀官網標示 28 坪、4 房 2 廳 3 衛，是小坪數排出多房的例子。

過嶺早期透天到渴望園區別墅：多樓層住宅的設計範圍

透天與別墅在桃園集中在幾個地方：過嶺重劃區開發初期以透天為主，松平路的奧古斯都約 12 年屋齡；蘆竹大竹重劃區約 59.85 公頃，透天比例高、街廓寬；龍潭渴望園區約 172 公頃，約 30 年前由宏碁集團開發，以高檔透天與別墅為主；新屋近年新案多是 3～4 樓、建坪約 39～57 坪的透天。

和大樓相比，透天的設計範圍多了樓梯、屋頂、外牆與車庫，每一層都要有自己的收納、空調與照明。設計前要先釐清哪一層給誰住、長輩是否需要一樓房間、未來是否預留家用電梯的位置，再往下談各層的格局。

桃園住宅設計的流程與設計費：房型不同，丈量與圖面也不同

不論哪一種房型，流程都是線上諮詢、現場丈量、平面配置、立面與材料確認、施工圖與工程預算，最後施工驗收。差別在細節：老公寓與眷改國宅要多一道屋況檢測；集合住宅任一戶增設廁所或浴室，或增設 2 間以上居室造成分間牆變更，須向桃園市政府建築管理處申請室內裝修審查許可；透天則要各樓層分別出圖。

費用方面，市場行情為設計費每坪約新台幣 4,500–8,000 元，丈量費依坪數約 1–5 萬元，可折抵設計費，監工費多為總工程款的 5–10%；工程費則依屋況分級，新成屋輕裝修每坪約 5–8 萬元、全室設計裝修約 8–15 萬元、中古屋翻新 12 萬元起、老屋翻新 15 萬元起。以上皆為市場行情，實際依現場條件、材料與施工範圍而定，計價細節可參考室內設計費用。耕芯空間制作的工作室在中壢松平路，設計與工程由同一個窗口負責到底。

結語

桃園住宅設計沒有一套通用模板：站前老大樓先確認能動的範圍，千戶眷改國宅要配合管委會與兩代住戶，A7 合宜住宅面對孩子長大後的第二次規劃，重劃區新大樓依坪數決定收納與動線，透天別墅則把樓梯、屋頂與各層分工一起想。先弄清楚房型與家庭階段，再談風格與預算。歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。