宜雄丰賦室內設計：7 年屋二手接手、廚衛翻新與小三房規劃

宜雄丰賦位在平鎮區中豐路南勢一段 132 號，A、B、C 三棟地上 14 層、地下 2 層，共 123 戶；中信房屋社區頁記 2019 年 5 月完工，屋齡約 7 年（2026 年 10 月查詢房產平台）。依樂居 2018 年 11 月的看屋筆記，標準層約 25–49 坪，有 25–33 坪兩房、35 坪小三房與 45–49 坪的 3+1 房。這頁寫給正在看二手丰賦的買方，以及住了 7 年、想局部翻新廚衛、地板與收納的原屋主。

宜雄丰賦的條件：中豐路一帶的 123 戶一期社區

樂居看屋筆記形容丰賦位在中豐路一帶、靠近平鎮工業區，鄰近家樂福商圈，大潤發約 350 公尺，開車約 1 分鐘可上台 66 線；樂居社區頁列的學區是南勢國小與平南國中。丰賦是一期，隔壁後來推出的宜雄丰疆是二期，兩個社區的年份、房型與管委會都不同，買賣與申請裝修時，請以權狀上的社區名稱與地址為準。

建設公司的標示在各平台不一：591 實價登錄頁寫宜雄建設，樂居與好房網寫「誠永營造、宜誠機構」，營造記為誠永營造，結構是 RC。公設比樂居記 31.74%、中信房屋記 31%；車位 591 記 119 個平面車位、樂居記 121 個，數字略有出入，以社區管委會資料為準。

看屋筆記也提到，A、B、C 三棟都是一層 3 戶、配 2 部電梯（好房網則寫同層 2～4 戶），並有中空樓板與 5+5mm 膠合玻璃。這些條件在翻新時都用得上：電梯與戶數的比例影響搬運與施工協調，膠合玻璃與樓板則決定隔音還需不需要另外加強。

買二手丰賦之前：看屋時帶著這份檢查清單

7 年屋還沒到全面更換管線的年紀，看屋時要找的不是老化，而是前屋主留下的使用痕跡。建議帶著這份清單逐項看：

• 浴室：牆角與地面的矽利康是否發黑、門檻外側的地板或牆面有沒有水漬。看屋筆記提到部分衛浴有開窗，沒有窗的那一間要打開抽風機，聽聽運轉聲、看看天花板有無霉斑。
• 廚房：水槽下方櫃體的底板有沒有泡水膨脹，排油煙機周圍是否有油漬往下滴。
• 天花板與牆面：冷氣室內機下方、窗框四角有沒有水痕或壁癌。
• 門窗：氣密窗開關是否順手、膠條有沒有硬化裂開，5+5mm 膠合玻璃有無裂紋。
• 電箱：迴路標示是否清楚，前屋主有沒有自行加裝過大型電器的迴路。
• 前屋主的裝修：有沒有拆改隔間、封陽台或加裝設備，並請對方提供裝修圖面。

看到問題不一定要放棄，但要把修繕費用算進議價與預算。二手屋買進之後的檢查與翻新規劃，可以參考耕芯的 中古屋翻新 服務。

7 年屋的浴室：兩套衛浴、有窗與無窗怎麼處理

看屋筆記提到丰賦的兩房都有兩套衛浴，3+1 房的主浴與客浴都有開窗。7 年的浴室，常見的狀況是矽利康發霉、磁磚縫發黑、排水變慢、五金生鏽，多半能靠局部修繕解決：重打矽利康、重新填縫、更換龍頭與蓮蓬頭、清通排水。

要不要打掉重做，關鍵在防水層：如果樓下住戶的天花板出現水痕，或浴室外側牆面有壁癌，代表防水可能已經失效，局部修補只會延後問題，就要考慮整間打除、重做防水再貼磚，並可一併改成乾濕分離。費用受哪些因素影響，可以參考 浴室裝修費用。

有窗的浴室通風好，重做時保留窗戶，窗台用石材或磁磚收邊，避免積水滲進牆內；沒有窗的那一間，抽風機可以換成有逆止風門的機型，或升級成暖風乾燥機，有助於改善潮濕與異味。

丰賦 7 年屋的廚房、地板與收納：局部翻新的先後順序

局部翻新最怕順序錯：先換了地板，才發現廚房要重拉水電，只好又挖開。原則是把動到管線的工項排在最前面：水電與防水先做，接著是廚房與浴室，再來是木作天花板與油漆，最後才是燈具與窗簾；地板與系統櫃的先後，則依地板種類與施工方式和師傅確認。

廚房：7 年的廚具櫃體若沒有泡水變形，常見做法是保留櫃體、更換檯面或門片，再換新的三機；如果想改成開放式或加中島，就牽涉瓦斯管與排水位置的移動，屬於較大的工程。櫃體要不要整組換、費用怎麼估，可以參考 廚房打掉重做多少錢。

地板：看屋時若發現局部磁磚膨拱或木地板起翹，先找出原因，多半和水氣有關，處理好再換，否則新地板很快又出問題。收納：住了 7 年，衣櫃與鞋櫃多半已經塞滿，重整前先清掉用不到的東西，再依剩下的量規劃系統櫃，比直接多做櫃子有效。如果範圍擴大到全室，市場行情中古屋翻新每坪約 12 萬元起，委託設計監工時，監工費約為總工程款的 5–10%，實際依現場條件、材料與施工範圍而定。

35 坪小三房：第三間房怎麼用才不浪費

樂居看屋筆記把 35 坪的房型稱為「小三房」，591 實價登錄頁則把 35 坪列為 2+1 房。不論哪一種叫法，都說明第三間房的面積比主臥與次臥小，實際尺寸以權狀附圖與現場丈量為準。看屋時先量好這間房的長寬與窗戶位置，再決定用途。

放得下單人床與衣櫃，就能當兒童房或長輩偶爾來住的客房：衣櫃選 45–50 公分深的淺櫃或拉門櫃，省下開門的迴旋空間，床靠窗、書桌靠牆。放不下床的話，適合做書房或更衣室：書桌面窗、書櫃貼牆，或沿兩面牆做 L 型的開放衣櫃。

還有一種做法是用隱藏式壁床：平常收起來當書房或瑜伽角，有客人時放下來就是客房，適合一年只有幾次留宿需求的家庭。壁床要鎖在實牆上，輕隔間牆需要先補強。若想把小房間與客廳打通成開放書房，要先確認中間的牆不是結構牆，拆除前以結構圖或設計師現場判斷為準。

45–49 坪 3+1 房與無柱三房：大坪數的格局怎麼調

看屋筆記稱 45–49 坪為 3+1 房（591 實價登錄頁則把 37–49 坪列為 4 房），是丰賦坪數最大的一級。住了 7 年，若孩子已從小學進入國高中，需要的是更安靜的讀書環境與更多衣物收納。常見的調整是把 +1 房改為孩子共用的讀書室，書桌從臥室移出來，臥室只負責睡覺與收納，兩個孩子的作息互不干擾。

看屋筆記提到有三房戶別採室內無柱設計。沒有柱子凸出，家具可以貼牆擺，系統櫃也不必為了閃柱切割，改格局的彈性較大；但無柱不代表每道牆都能拆，隔間牆是否為結構牆，要以竣工圖或現場確認為準。另外要留意，在集合住宅裡多隔出兩間以上居室、變更分間牆，依規定須先取得室內裝修審查許可，桃園的受理單位是桃園市政府建築管理處。

一層 3 戶 2 部電梯的社區：動工前要協調什麼

同層只有 3 戶，裝修的噪音與進出最直接影響的是隔壁兩戶與樓上樓下。開工前可以先做三件事：向管委會送出裝修申請、確認可施工的時段；在電梯與公共走道做好保護；把拆除與敲打集中在幾天內完成，事先貼公告告知鄰居。多數社區管委會會限定施工時段並要求繳交裝修保證金，以丰賦的社區規約為準。

在同一建商的作品裡，耕芯替宜雄絢耀一戶 28 坪的住宅規劃了 4 房 2 廳 3 衛，讓 3 人 1 狗住得下，還多了一間琴房（作品頁）。丰賦的 25–33 坪兩房，同樣可以透過收納與動線的整理，讓小坪數多出功能。

結語

宜雄丰賦屋齡約 7 年，正好落在不用全拆、但該仔細檢查的階段。買二手的人先把浴室、廚房與門窗的使用痕跡看清楚，原屋主則依生活變化排好局部翻新的順序，35 坪小三房的第三間房也值得重新想一次用途。想帶著丰賦的平面圖討論翻新範圍與預算，歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。