宜雄玉潤室內設計：25 坪兩房與 39 坪三房的小坪數規劃

宜雄玉潤是大園市區新興路一帶的小型華廈。依一家驗屋業者 2023 年 12 月公開的建案資料，玉潤只有 1 棟、地上 9 層、地下 2 層，住家 24 戶加上 2 戶店面（591 社區頁記總戶數 26 戶），房型也只有兩種：二房 25 坪、三房 39 坪。591 一筆售屋物件的描述寫它在「華興池公園旁」「近 A15 捷運」。屋齡約 6 年（2026 年 10 月查詢房產平台），確切的完工年月則沒有查到公開資料。這頁不談查不到的事，只把重點放在兩件事：25 坪兩房怎麼放得下完整的生活，39 坪三房怎麼分給一家人。

9 層、26 戶的宜雄玉潤：小型華廈的居住特性

華廈一般指樓層不高、有電梯的集合住宅。玉潤只有 1 棟、住家 24 戶，規模比動輒上百戶的大樓社區小得多，鄰居之間容易彼此認得，591 那筆物件也提到社區提供代收郵件包裹的服務。對裝修來說，戶數少代表任何一戶施工，整棟樓都感受得到。

驗屋業者資料把玉潤的使用型態標為「住商用」，1 樓有 2 戶店面。裝修時，材料進出與暫放的位置要事先和管理方協調，避開店面的出入動線；多數社區管委會也會要求施工前申請、限定施工時段、做好電梯與公共走道的保護，細節以該社區規約為準。小社區的好處是溝通對象單純，把施工公告貼出來、預先打聲招呼，後續通常順利得多。

公設比約 39%：先量清楚室內淨尺寸再談配置

驗屋業者資料與 591 售屋物件都記玉潤的公設比約 39%，意思是權狀面積裡接近四成屬於公共設施與共用部分。591 那筆兩房物件標示權狀 42.1 坪、其中平面車位 16.48 坪，扣掉車位約 25.6 坪，和「二房 25 坪」的資料相近。房產平台上的坪數有時含車位、有時不含，公設比的算法也不一定一致，所以規劃前要以權狀上的主建物、附屬建物面積，加上現場丈量的結果為準。

小坪數的設計，差 5 公分就可能讓一座櫃子放不進去。丈量時除了每面牆的淨寬，還要記下樑的位置與深度、窗台高度、冷氣室內機與排水管的位置、插座與開關、每一扇門的開啟方向。丈量的費用會依坪數收取，約 1–5 萬元，之後可以折抵設計費；這一步做得仔細，後面的收納與家具尺寸才抓得準。

25 坪兩房：雙套房配置下的客餐廚與次臥

591 那筆物件標示為 2 房 2 廳 2 衛、2 個陽台，並以「雙套房」為賣點，也就是兩間臥室各有自己的浴室。如果你家也是這樣的配置，好處是作息不同的兩個人可以各用各的浴室，例如輪班的夫妻、與成年子女或長輩同住；代價是兩間浴室占去不少面積，公共區勢必要精簡。

公共區建議走開放式：客廳、餐廳與廚房不做實牆分隔，一張 140–160 公分的餐桌同時當工作桌與孩子寫功課的桌子，沙發挑扶手窄、深度不超過 85 公分的款式，電視壁掛或改用投影，把地面讓出來。開放式廚房最在意的是油煙，抽油煙機要選吸力足夠的機種，若家裡常大火快炒，也可以在廚房與餐廳之間加一道玻璃拉門。做法可以參考小坪數開放式廚房。

次臥若暫時不需要當正式臥室，可以做成多功能房：靠窗設一座下方有抽屜的臥榻，白天是書桌區與閱讀角，親友來訪時鋪上床墊就是客房，臥榻的深度與高度可以參考臥榻設計。至於為了放大公共區而拆掉其中一間浴室，並不建議：集合住宅的排水與糞管位置固定，拆除後的防水、封管與地坪處理都不簡單，也會失去雙套房原本的優點。

25 坪的收納：櫃子往牆面與高處發展

地坪有限，收納就要往垂直方向找空間。幾個常用的位置：

• 玄關：做一座頂天鞋櫃，深度約 35–40 公分，最上層放換季鞋與雨具。
• 電視牆：用 30–35 公分的淺櫃把整面牆包起來，中間留出電視位置，雜物全部收進門片後。
• 臥室：衣櫃直接做到天花板，床改成掀床或抽屜床，床下就是一個大儲藏空間。
• 樑下：房間或客廳有橫樑經過時，在樑下做櫃子，既消化了樑的壓迫感，也多出收納。
• 陽台：洗衣機上方加一組吊櫃，放洗劑與清潔用品。

系統櫃的市場行情是以面寬每尺計價（1 尺＝30 公分）：吊櫃約 2,000–3,000 元；矮櫃約 2,500–3,500 元；做到天花板的衣櫃約 4,000–5,000 元以上，實際依現場條件、材料與施工範圍而定。櫃子不是越多越好，小空間做滿反而壓迫，門片選淺色、把手做隱藏式，並在牆面留一段空白，視覺上會寬鬆很多。

想靠陽台外推換取室內面積的話，要先知道陽台外推多屬違建，除了有被拆除的風險，也會改變外牆與排水，不值得為了幾坪空間冒險。

39 坪三房：第三間房留給變化

驗屋業者資料中，玉潤的三房是 39 坪。扣掉公設後要分出三個房間與客餐廳，每一間房都不會太大，所以配置的關鍵是先決定「哪一間房最需要彈性」。常見的分法是：主臥放雙人床與一整面衣櫃，第二間給孩子，第三間暫時當書房或客房，等第二個孩子出生或長輩需要時再轉成臥室。

第三間房如果緊鄰客廳，可以評估把兩者之間的隔間牆改成拉門：平時打開，客廳與書房連成一片，視覺上放大；需要時拉上，就是一間獨立房間。前提是那道牆不是結構牆，結構牆不可擅自打除，施工前要由設計師現場確認。耕芯在同一建商的宜雄絢耀，面對的是 28 坪就有 4 房 2 廳 3 衛的格局，住著 3 人 1 狗。坪數有限時，房間數量不是問題，每間房的用途有沒有先說清楚才是。

屋齡約 6 年的宜雄玉潤：哪些要保養、哪些可以更新

屋齡 6 年的房子，管線一般還在正常使用年限內，不需要為了裝修全部重拉。比較需要留意的是這幾項：浴室與廚房的矽利康、陽台排水孔、冷氣排水管是否順暢、窗框周邊有沒有滲水痕跡，以及牆面油漆的髒污與裂紋。這些小問題在裝修時一起處理，成本最低。

如果是剛買下的二手戶，還要確認前屋主留下的櫃體堪不堪用；驗屋業者資料記玉潤有平面車位 17 個，數量少於住家戶數，買賣時要看清楚權狀是否含車位。預算方面，小坪數局部調整多以系統櫃、油漆、燈具與窗簾為主，設計費以坪計，行情每坪約 4,500–8,000 元；若範圍擴大到全室，則要以每坪 8–15 萬元的全室設計裝修行情來估，實際依現場條件、材料與施工範圍而定。耕芯的小坪數設計會先從丈量與收納清單開始，把每一公分的用途排清楚。

結語

宜雄玉潤的條件不複雜：1 棟 9 層的小型華廈、住家 24 戶、二房 25 坪與三房 39 坪、公設比約 39%、屋齡約 6 年。正因為室內面積有限，每一座櫃子、每一扇門的位置都會直接影響生活。如果你正打算調整玉潤的家，可以先整理一份「一定要放得下」的物品清單，再預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。