宜雄玉荷翻新指南：82 戶 10 年屋的局部與全室翻新判斷

宜雄玉荷位在中壢民溪三路 135 巷，房產平台上也登記為「宜誠聚日晴」，是 2 棟地上 11 層、地下 2 層、共 82 戶的社區，房型為 2 房與 3 房。好房網記完工於 2016 年 1 月，中信房屋記 2016 年 7 月；2026 年 10 月查詢房產平台，屋齡約 10 年。住到第十年的原屋主，和剛買進的新屋主，常卡在同一個問題：整間翻新，還是挑幾個地方換掉就好？這頁從玉荷的社區條件出發，把判斷方法講清楚。

宜雄玉荷的社區條件：2 棟 11 層、82 戶

好房網與樂居的建設公司欄並列宜雄建設與宜誠機構，營造為華林營造，樂居另記建築設計為陳永振建築師事務所。坪數各平台口徑不同：好房網寫約 26–40 坪，591 記 2 房 25.9–30.9 坪、3 房 40.6–51 坪，樂居記 2 房 25.85／30 坪、3 房 41.36／45.87 坪。車位依 591 為平面式 82 個，和戶數相同，樂居記為坡道平面、含私人充電設備。門牌多數平台寫 85 號，591 寫 89 號，資料不一致之處以權狀與建商公告為準。

好房網社區頁列出的學區是青園國小、青埔國中，交通列捷運 A19、A18、大竹交流道、66 快速道路與高鐵桃園站。對通勤族與學齡家庭來說，翻新時常見的需求集中在收納、孩子的書桌區，以及全家共用的浴室。

屋齡 10 年的翻新判斷：哪些要換、哪些可以留

屋齡 10 年，房子的結構還年輕，但天天使用的設備與防水已經走過一輪。翻新前先把項目分成三類，比直接問「要花多少錢」更清楚：

優先檢查、多半要處理

• 浴室防水與矽利康：10 年前後是填縫與矽利康老化的時間點，樓下天花板若有水痕，或浴室磁磚敲起來有空心聲，就要評估打除重做防水。浴室翻新的做法可參考浴室裝潢的整理。
• 熱水器與排風設備：瓦斯熱水器、浴室排風扇有使用年限，通常趁翻新一起更換。
• 廚具五金：抽屜滑軌、門片鉸鏈鬆脫，水槽下方櫃板受潮，是這個屋齡最常見的狀況。

看狀況決定

• 給水管與電線：不一定要全面更新；但要移動廚房、浴室，或增加大功率電器，就要重新拉線並檢查配電盤迴路。
• 鋁窗：窗框多半還好，先換氣密條與滑輪就能改善。

多半可以留

• 狀況良好的地磚：沒有膨拱、空心的地磚可以保留，或直接鋪超耐磨地板覆蓋。
• 符合需求的隔間：格局還合用，就不必為了翻新而拆牆。

這份清單的用意，是把預算放在真正會出問題的地方，而不是一律打掉重來。

局部翻新還是全室翻新：玉荷屋主先回答三個問題

1. 格局要不要改？2 房仍夠用、3 房的房間配置也符合現在的家庭，只是設備舊了，局部翻新就足夠；要把 3 房改 2 房、把廚房打開，就屬於全室翻新。
2. 水電位置動不動？浴室與廚房只換設備、不移位，工程單純很多；一旦移位，就牽涉排水坡度、管線重拉與防水，工期與費用都會拉長。
3. 能不能搬出去住？局部翻新可以分區施工、邊住邊做；全室翻新通常要先搬出，租屋與搬家費用也得算進去。

三題都是「不改、不動、不搬」，就朝局部翻新規劃；只要兩題以上答「要」，全室翻新的效益通常比較高，因為拆除、保護工程與清運只需要做一次，不必日後再來第二輪。

玉荷 2 房約 26–31 坪：用局部翻新換出收納

依 591 與樂居的登記，玉荷的 2 房約在 26–31 坪之間。這個坪數住到第十年，常見的情況是家裡多了孩子或家人，原本的收納不夠，客廳被雜物佔據。局部翻新可以集中處理三個地方：

• 玄關：加一座到頂的鞋櫃，下方留空放常穿的鞋，側邊留掛外套與包包的位置。
• 電視牆：把矮電視櫃改成整面收納，開放格放書與擺飾，門片後收雜物與網路設備。
• 次臥：當書房或兒童房時，用系統櫃把書桌、書架與衣櫃整合在同一面牆。

浴室若檢查出防水問題，建議這次一起處理，免得收納與油漆完成後又要打除浴室，粉塵與搬運再來一次。其他牆面重新油漆、燈具換成 LED，整體就會有明顯差別，輕裝修的範圍可以參考輕裝潢的說明。想看同建商的完成案例，可以參考耕芯在宜雄絢耀的作品：屋主一家 3 人加 1 隻狗，在 28 坪裡安排了 4 房 2 廳 3 衛與一間琴房，風格走優雅清法式與機能簡約。

玉荷 3 房約 40–51 坪：全室翻新時的格局重整

玉荷的 3 房，591 與樂居登記約在 40–51 坪之間（好房網整體範圍只寫到 40 坪，以權狀為準）。這個坪數做全室翻新，比較有餘裕調整格局，常見三種方向：

• 打開廚房：封閉式廚房改成半開放，加一座中島兼餐桌，客餐廳連成一個大空間；油煙可以用玻璃拉門彈性隔開。
• 主臥加更衣室：從主臥或相鄰房間劃出更衣區，但房間數減少前，要想清楚未來的使用與轉手。
• 第三房改書房：孩子離家或有人在家工作，第三房可以改成書房，用架高地板兼作客房。

既然地板與牆面都會打開，老化的給排水與電線就趁這次更新，比日後單獨處理省事得多。拆除隔間前要確認不是結構牆，結構牆不可擅自打除；若調整後多了一間浴室，或新增兩間以上居室而變更分間牆，依規定須送室內裝修審查許可，在桃園是由桃園市政府建築管理處主管。

玉荷 82 戶中型社區的施工協調

翻新除了技術，最常卡住的是協調。玉荷是 2 棟、82 戶的中型社區，住戶之間常有照面的機會，施工公告寫清楚工期、施工時段與聯絡人，可以省去很多摩擦。實務上要準備的有：

• 向管委會提出裝修申請，附上施工範圍與工期；多數社區管委會會要求繳交裝修保證金、限定施工時段，實際以玉荷的社區規約為準。
• 電梯、走道與大廳的保護工程，以及拆除廢料的清運時段與路線。
• 打除浴室或地坪時的噪音，事先告知上下樓層與隔壁住戶。

局部翻新在這裡的好處很明顯：吵雜集中在少數幾天，鄰居比較能接受；全室翻新則建議把拆除集中安排、一次做完，縮短噪音期間。

宜雄玉荷的翻新預算怎麼抓

中古屋翻新的市場行情為每坪 12 萬元起。設計相關的費用，設計費按每坪 4,500–8,000 元估；丈量費依坪數而定，約 1–5 萬元，日後能折抵設計費；另有監工費，約占總工程款 5–10%。實際依現場條件、材料與施工範圍而定。

套用到玉荷的兩種房型：2 房若只做玄關、電視牆與次臥的收納，預算主要落在系統櫃：以市場行情來說，吊櫃一尺 2,000–3,000 元，矮櫃一尺 2,500–3,500 元，到頂的衣櫃一尺 4,000–5,000 元以上，這裡的 1 尺指面寬 30 公分；再加上油漆與燈具，適合用工項逐一估價；3 房走全室翻新，就用中古屋翻新的每坪區間，乘上室內實際施作的坪數估算。10 年屋拆開後偶爾會發現看不到的問題，兩種做法都要預留一筆追加預算。翻新的工項與流程，可以參考耕芯的中古屋翻新服務說明。

結語

宜雄玉荷走到第十年，房子的骨架仍然年輕，需要照顧的是浴室防水、廚具五金與熱水器這些天天使用的設備。先回答「格局改不改、水電動不動、能不能搬出去」三個問題，就能判斷該局部翻新還是全室翻新，82 戶社區裡的施工協調也會順利許多。如果您想針對自己的 2 房或 3 房評估翻新範圍，歡迎預約線上諮詢，專人會在 1–2 個工作天內與您聯繫。